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環京樓市興隆房價邁向“萬元時代”

2020-07-30 來源:證券日報
 
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興隆,位于河北省承德市最南端,是遠近馳名的避暑“涼島”。待京沈高鐵開通后,從北京CBD半小時可抵達,霧靈山下“北京東旅游線”上重要目的地興隆,2019年接待游客465萬人次。難以想象的是,一個32萬人口的小鎮,卻是碧桂園、融創中國、陽光100、中冶置業和榮盛發展等諸多頭部和知名房企的“重倉”之地。


  7月25日,《證券日報》記者從北京望京出發,沿京平高速向東北方向行車2小時后,跨入“京津1小時經濟圈”的興隆全貌逐漸展顏。俯瞰興隆,群山蒼翠環繞之下,由人民政府向南及兩翼展開,石材外立面林立的高樓、十多層高的施工塔吊、等待拆遷的舊樓宇、國道上頻繁往來的混凝土、水泥和各種建材的大車……


  所有的景象,無一不顯示這個可以將“京津唐承”四城同城化的縣城,樓市正在快速發展,至于房價,已經邁向了“萬元時代”。


  房價已漲至均價8000元


  面朝已經快建好的興隆西站,看到的皆是綠網蓋住的施工現場,兩側是已經廢置的樓宇,商戶均已搬走,新的站前商業街正在施工中,雖還看不出雛形,但在圍擋的廣告牌中已可窺見一二,這即是去年陽光100在公開市場以近2.6億元競得的“北京的阿爾勒”項目。


  驅車跑遍興隆后,《證券日報》記者發現,開發商陽光100是目前興隆的“大地主”,按照規劃,緊鄰京沈高鐵興隆西站的“北京的阿爾勒”項目,將是一個占地1100畝的城中城綜合體。


  “這個項目首開地塊規劃建筑面積為16.6萬平方米,其中住宅部分計劃于今年9月份開盤,銷售價格目前還未定,但主力戶型面積為65平方米起,項目30%以上客群鎖定為京津剛需剛改購房者?!标柟?00相關人士向《證券日報》記者表示,興隆是陽光100重倉的環京城市,公司還深度參與了興隆當地土地一級開發市場。


  “目前興隆新房的價格在8000元/平方米-9000元/平方米,少數高端項目中的部分精裝修房源達到1萬元/平方米?!蹦硺潜P一位銷售人員告訴《證券日報》記者,相比環京樓市其他區域動輒2萬元/平方米-3萬元/平方米的房價而言,目前興隆樓市剛起步,入駐的全國性房企大約有五六家,總體而言,這個市場屬于價值洼地?!叭珖苑科蟮倪M入,將京津購房人群帶進了這個市場,30%以上的新房被京津購房群體買走了”。


  “三年前項目第一次開盤時,有北京來的客戶帶著兩張卡,一下子半層一層地買房,畢竟8000元/平方米的住宅或者商住房,比環京樓市中的燕郊、固安等地便宜多了?!痹诋數乜磥眍H為高端的興隆融創城銷售中心,一位銷售人員向《證券日報》記者透露,“融創(中國)在興隆拿了7塊地,總計開發建筑面積達到120萬平方米,在當地是一個造城式大盤,一期70%的房子都賣給了來這里買房的北京人和天津人?!?/p>


  房企盈利空間頗高?


  在這個房子既能滿足“半小時”通勤北京自住需求,又能變身旅居房產的市場中,開發商看重市場空間之余,更重要的是可以通過提升產品溢價,進一步賺取土地紅利,拉高盈利空間。


  在興隆核心城區的寬廣廣場對面,《證券日報》記者注意到,碧桂園開發的興隆碧桂園項目,一期業主已經入住,偶爾能看到來往于小區的居民,帶孩子的老人等。不過,圍繞著社區的商業門店卻鮮有開張經營。


  “碧桂園是第一個進入興隆的頭部房企,一期剛賣房時曾叫價5000元/平方米左右,待融創入場之后因土地成本較高一下子叫價超過7000元/平方米時,碧桂園才開始跟風漲價?!币晃划數厝耸肯颉蹲C券日報》記者表示,碧桂園項目用地是山地,拿地價格便宜,別墅價格約為1.2萬元/平方米,盈利空間很高。


  “項目一期銷售均價約為7500元,現在部分房源也有優惠,價格在8000元/平方米左右,總價區間在80萬元—100萬元之間?!北坦饒@興隆售樓中心一位銷售員向《證券日報》記者直言,整體上,30%-40%客戶來自北京和天津。今年上半年,有的客戶干脆沒來現場,在網上就下了定金把房子定下了。


  “目前在興隆市場中,偏重文旅屬性的由中冶置業開發的樓盤銷售價格較高,但位置較偏。比如在定位‘文旅+康養+地產’的由中冶置業開發的項目中,部分住宅銷售價格在1.2萬元/平方米左右?!鄙鲜鍪煜ぎ數貥鞘腥耸肯颉蹲C券日報》記者表示,據說該樓盤融合主題樂園、健康養老、休閑農業、體育運動、度假酒店、文化創意等多元產業和業態,客群大多數都來自京津地區。


  “要論盈利空間,興隆市場未來的最大贏家應該是陽光100,其幾乎將興隆一半土地收入囊中?!庇薪咏柟?00人士向《證券日報》記者表示,陽光100深度參與了興隆的一級土地開發,在前期設計規劃以及一二級土地市場聯動方面都占有先機,待高鐵以及京承高速開通,高鐵半小時,高速1.5小時抵達的交通優勢釋放,預計興隆房價將全面升入“萬元時代”,陽光100收益可期。


  《證券日報》記者也注意到,根據2019年年報披露,陽光100在興隆縣高鐵新城進行一級土地開發的面積高達6000畝。在興隆縣六道河鎮的國際藝術區項目,規劃占地面積超過3000畝。而這些土地一級開發項目未來也將成為陽光100新增土儲的重要來源。


  “從京津購房客群的買房路徑來看,從市內的公園地產到五六環外的山水別墅,再到環京區域的生態大盤?!庇惺袌鋈耸糠Q,優質的生態環境、便捷的交通條件,較低的購房門檻,再加上較高的升值預期,是吸引購房者入場的重要條件。


  目前來看,興隆樓市成交量價雖有波動,但整體上正處在逐步升溫通道中?;蛟S,接下來,重倉興隆土地者將是環京樓市的又一波贏家,但押寶是否準確還待后市觀察。



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