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四大行將對存量房貸定價基準進行批量轉換,弄清這一步,月供會變少!

2020-08-14 來源:掌上梅州
 
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  工、農、中、建四大行12日發布公告稱,自8月25日起,將對符合條件且尚未辦理定價基準轉換的個人住房貸款進行批量轉換,統一調整為貸款市場報價利率(LPR)定價。若有客戶不接受批量轉換,四大行也作出相應安排。

中國人民銀行去年底發布公告稱,2020年3月1日至8月31日,將進行存量浮動利率貸款的定價基準轉換??蛻艨膳c金融機構協商決定是“換錨”為LPR,還是固定利率。

隨著轉換結束日期臨近,不少人非常關心未能及時作出選擇的存量房貸如何處理。對此,四大行日前發布公告稱,將代客批量轉換為LPR定價。

根據四大行公告,批量轉換范圍包括2020年1月1日前銀行已發放或已簽訂合同未發放,且截至2020年8月24日(含),尚未辦理定價基準轉換的存量浮動利率個人住房貸款(含個人商用房貸款,不含公積金貸款和公積金貼息貸款)。

不過,如果客戶不接受批量轉換,四大行也提出了解決辦法。中國工商銀行表示,若客戶不接受批量轉換,可于2020年8月24日(含)前通過手機銀行、智能柜員機、貸款經辦行等渠道進行自主轉換。

中國農業銀行表示,如不希望批量轉換,客戶自公告發布之日起至2020年8月24日(含),可通過農行掌上銀行、網上銀行、客服或者原貸款經辦行進行登記,屆時農行將不對其個人住房貸款進行批量轉換。

中國銀行表示,如客戶不希望批量轉換,可在2020年9月1日至2020年12月31日前往貸款經辦機構協商處理。

中國建設銀行表示,如客戶希望自主辦理,可在2020年8月31日(含)前,通過手機銀行、網上銀行、全國任一網點或貸款經辦機構辦理。貸款定價基準只能轉換一次,轉換之后不能再次轉換。

對于批量轉換完成后有異議的客戶,部分銀行也明確了相關安排。工行表示,批量轉換完成后,若客戶對轉換結果有異議,可于2020年12月31日(含)前通過手機銀行自助轉回或與貸款經辦行協商處理。

農行表示,在批量轉換后有異議的客戶,可于2020年12月31日前,通過農行掌上銀行、網上銀行、客服或者原貸款經辦行進行協商處理。如希望撤銷批量轉換,保持原合同的定價方式,可通過上述渠道申請辦理。撤銷操作僅能辦理一次。

建行表示,批量轉換完成后,如客戶希望保持原合同的定價方式,可在2020年9月1日至2020年12月31日通過手機銀行自助轉回,或到建行任一網點智慧柜員機、貸款經辦機構處理。



一、幾大銀行發布的公告內容大致雷同,以中國銀行為例,總結為以下核心重點:
1、8月25日起,符合規定的原合同將強制批量轉換為LPR+基點方式,基點=原合同最近利率-2019年LPR的差值,基點可正可負,從此不變;
2、之后的房貸利率隨LPR浮動,重定價周期統一為12個月。3、若想自己辦理,可于8月24日前通過手機銀行、智能柜員機、貸款經辦行等渠道進行自主轉換;4、若不希望轉換,可于-2020年9月1日-2020年12月31期前,去貸款經辦行協商處理。
換句直白的話說,就是通知一聲,8月25房貸利率都會轉換為LPR,如果你本來就想換,不用任何操作,銀行直接批量轉換;但如果你不想用LPR,元旦前去申請改回。

這和之前央行以及各大銀行的公告相比,最大的變化在哪兒?
五個字:化被動為主動。
之前一直遵循自愿原則,存量房貸想換就換,不想換可不動。
比如2月29日,換錨工作啟動前夜,工商銀行在公告中是這樣說的——
請自主判斷是否轉換定價基準,我行充分尊重您的選擇權。
但這次,銀行選擇一刀切,先全部轉換,有異議可之后申請改回。
為什么強制轉換?憑什么批量轉換?
因為這項工作推動的進度太慢太慢。
眼看央行規定的截止日期8月31日馬上就要到了,但真正去轉換的人很少,要么搞不懂兩者計價區別;要么因為改動后利率變成浮動,月供可能變少也可能變多,內心忐忑;所以大量人陷入了糾結,選擇了一再拖延。
咨詢量太大,銀行解釋工作太繁重,打亂了很多工作計劃。
因此,不如一刀切,銀行批量轉換,簡化操作,減少了工作量,也減少了客戶的糾結,效率更高、糾紛更少。
這也是能在8月底前快速完成這項工作最簡單粗暴的方式了。



二、房貸利率究竟要不要改成LPR定價方式?怎么改劃算?不同的利率情況之下,究竟該選什么?


有人說,在看了8個專家、9個學者的10篇分析文章和近千條討論留言后,思考了5個月,結果越來越懵了。


這是一類很典型的情況。


但,這是一個決不能逃避的問題,必須要想清楚、做好決定。


否則,8月底銀行大批量轉換LPR之后,9月、10月、11月、12月依然會爆發海量的咨詢和糾紛。


按照五大行規定的12月31前可申請轉回,沒有明確決定的,還剩最后4個半月來考慮。


想要弄清楚,首先要搞清兩種定價方式:


原浮動利率=基準利率*(1+浮動%)


浮動可正可負,比如有9折、8折,也有上浮10%、20%;

基準利率其實也是上下浮動的,只不過不會輕易變動,2015年至今都是4.9%;


換錨后利率=LPR(變化)+基點(固定不變)


基點=原利率-4.8%(2019年5年期LPR值);

LPR,即貸款市場報價利率,由18家銀行共同報價的平均值,每月20號發布一次,節假日順延。18家銀行包括:工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、中信銀行、浦發銀行、興業銀行、招商銀行、民生銀行、西安銀行、臺州銀行、上海農商銀行、廣東順德農商行、渣打中國、花旗銀行、深圳前海微眾銀行、浙江網商銀行。


原來所有的浮動商業房貸利率(除公積金外),都可以按照以上兩種公式來計算,大家可以自行套入。


舉個例子,簡單明了:


比如,小A買的房,100萬商業房貸,原來合同規定利率基準9折,即4.9%*90%=4.41%;


1、如果不轉LPR,剩余貸款期限內,將一直按照4.41%的利率執行下去。

2、換成LPR后,新利率=LPR+基點,基點=原利率4.41%-2019年LPR4.8%=-0.39%,即每年的利率=最新5年期LPR-0.39%,每12個月隨LPR變換一次。


換言之,以后所有的商業房貸利率,要么按照固定計價,要么按照LPR+基點定價,二者選其一,有且只有一次選擇機會。




三、很明顯,未來月供會減少還是增多,都取決于一個數值——LPR值。


LPR值上升,月供增多;LPR值下降,月供減少。


因此,究竟是固定利率劃算?還是轉換為LPR劃算?


實則是一場對于未來長時間里,5年期LPR走勢的預判和對賭。


未來,國內LPR到底會降會升?沒有人能給出明確答案,我們只能依照經濟情況、信貸風向來做相關判斷。


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近一年里5年期LPR走勢圖


從2019年8月至2020年7月,近一年時間里,直接關乎房貸利率的5年期以上LPR值,一共下降了四次,從4.85%下降至現在的4.65%。而且照目前形式看,今年還有下調趨勢。


有一點值得關注,和實經營性貸款密切相關的1年期LPR,降息幅度、頻次都要比房貸絕對占比的5年期LPR更多。


這種強制性、政策性導致的割裂感,會持續存在,為下一步去房地產化精細調控鋪墊。


目前,和發達國家美國、日本等相比,我國的貸款利率仍然是處于高位的,所以從大經濟環境下來看,LPR利率走低是大概率事件。


但國內要想實現真正的貸款利率市場化、徹底的市場化,并不容易,還有很長的路要走。


有一點是非常明確的:


短期5年內,LPR大概率是要走低的,但你說10年以后呢,時間太遙遠,真不知道,不確定,太難給出準確判斷;




四、因此,綜合以上分析,我的建議如下:


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1、如果原房貸利率低于4.8%,計劃10年內結清,那就建議轉換LPR;計劃10年后結清,也可以不轉;


2、如果原房貸利率在4.8%-5.2%的,計劃10年內結清的,建議優選LPR;計劃10年后結清的,這種對賭成分最大,換不換影響不大;


3、如果原房貸利率高于5.8%的,不論你計劃在10年內結清,還是10年后結清,建議選擇LPR都會更好,月供占便宜的概率更高。



來源:掌上梅州、米宅

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